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有限会社 塚田工務店

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[2008/10/30]
 住宅購入のあれこれ資金

家づくりは 一大事業です。
安くても 1000万台 高ければ・・・キリがありません。
  

まず 最初の注意として、あなたは 家づくりをする時に
家づくりの費用とそれに対する『住宅ローン』という商品を買う
という感覚をもってください。


あなたが家づくりの費用で工務店や建材などのメーカーは 
経営が成り立っています。
住宅ローンの金利は 銀行の利益になります。
あなたのご家族にお金を貸すことで保証や担保などをつけて
リスクをなくして、長期にお金を貸して計算してみれば 
尋常ではない金利を支払うことになります。
そう考えれば、『住宅ローン』は 商品であり、借りれる金額より
できるだけ借りない もしくは計画的に返せる範囲にとどめるべきであります。

 

はじめての家づくりを考えはじめると
建替えであれ 土地から購入されることであれ リフォームであれ
いずれにしても 『お金の問題』 で皆さん悩まれています。

そんな皆さんにできるだけわかりやすく 家づくりに関するマネーも
まとめていきたいと思います。

 

まず 家づくりに関するお金の問題としては、
いったい家づくりに いくら必要であるかということ。

建築本体工事費に別途工事費や確認申請などを含む設計費用
税金に登記費用、住宅ローンの手続き費用に引越し費用など
が必要となってきます。

ひとつひとつ説明していきましょう。

 

建築本体工事費について・・・

チラシやコマーシャルで見ると安く感じる 坪単価
そのからくりは様々でこの表示方法に何のルールもありません。

    ◆坪単価のカラクリは こちら

おもに ハウスメーカーやフランチャイズ型工務店でよくみられる手法で
●●シリーズなどと表現され、仕様もカタログなどで決まっており、
そのための立派なツールなども存在して、モデルハウスもあったりして
営業マンが打ち合わせをしながら プランをつくりながら
その見積もりまでを 簡易的にできるような企画型住宅に多く、
その標準仕様は、その企業が 『これが標準』 といえば標準になります。

  

これは、プロ主導の家づくりであり、できるだけ人がかかわらず、
企業側が家づくりをスピーディーに効率化したための『産物』となっています。
ある会社などは 商談は4回までと決められている会社もあるぐらいです。

 

いずれにしてもこの家づくりが 正解か否かはあなたが判断してください。 

     

あなたが、その企業と家づくりを進めると
あなたの家づくりとのギャップが存在するわけですが
それが、別途となり、オプションとなります。

 

その別途工事とは・・・

 『網戸は オプションです』

これは、ある時期の有名なフランチャイズ系ローコスト住宅の
会社の見積もり内容です。
窓も必要以上は 別途であったり、他には、角が多ければ
バルコニーの面積もある程度以上広ければ追加となったり
和室そのものも屋根の形状も・・・
時には バルコニーそのものが別途の会社もあります。
大きなところでは、経費そのものを別途としている会社もあります。
 

建築本体価格が 安い理由 わかりました?
必要なものまですべて別途やオプションにしていれば安くなるのです。

 

ただ これにもルールがないので
どちらが 正解というものはありません。
が常識として、あなたがとらえる感覚や感性が正解です。
都合のいい家づくりをする建築界の常識は、一般的に非常識であったりします。

 

別途工事に関して 一般的なオハナシをしますと
まず 既存の建物があるのであればその解体費用。
これは 更地に建てる人とは、価格の差が出ますので理解してあげてください。
  

次に 設計費用。
しっかり 設計プラン費用をとる会社もあったり
それは経費と判断して 工事に必要な図面(設計図書)の制作費用や
確認申請などに必要な費用だけを計上する会社と様々です。
これに関しても 必要なものは必要と捉え、あまり神経質になる部分でも
ないかと思います。
建物の安全のために構造計算をすれば 当然構造計算費用というのも
発生します。
また 確認申請を行政に提出する際には、確認申請の手数料が発生します。
同時に中間検査 完了検査などの手数料も必要となります。
  

次に 地盤改良工事費用。
これも その土地の場所や条件によって当然違ってきます。
今では、注文住宅であればどこの会社でもおこなっていると思います。
しかし 建て売りはわかりませんので 必ずご確認ください。
これを怠ると 次第に家が傾いた・・・ということにもなりかねません。
2階建てと3階建てでは 当然家の荷重も違いますし
同じ大きさの家でも 木造と重量鉄骨でも違ったりします。
地盤が弱ければ 当然その地盤を強く改良しなければなりませんので
計画する建物や場所によっては、数百万する場合もありますので
予定外の予算が必要となるので 注意が必要です。
不安で心配性なあなたは、これの費用を着工前にある程度 
推定するためには 計画が決まった段階で事前調査を
してもらったらいいかもしれません。
大きな声ではいえませんが 無料でしてくれるハウスメーカーなども
ありますので・・・。



次に 家のまわりの外構費用。
これも 家づくりの出来栄えを左右する大切な部分です。
大阪市内のように狭小間口で ほとんど外構が発生しない
敷地もありますが、建ぺい率が低く、しっかりした庭や隣地との
フェンスなどが必要であったり車庫をとったり、植栽やガーデニングが
趣味である場合などは、ここでの予算もある程度必要となりますが
植栽1本でも、樹種によって費用が大きく違いますので
これらも費用などは、その敷地や希望条件によります。
また 山を削ったり盛り土がされた擁壁工事が必要であったりすると
あっという間に1000万を超える費用が発生したりする場合も
ありますので くれぐれも ご注意ください。

  

敷地内の屋外電気工事費や給排水計画による費用や
引き込み工事費用など。

敷地内でも建物の外部の配線や配管工事、門や車庫などの
電気工事やマスなどの給排水工事
これらも、敷地の形状による部分が多く、一概にいくらとは
いえない部分であります。
例えば 前の道路に引き込めるだけの上下水道があれば
いいのですが それがなければ高い費用も発生したりします。
 

家に生活するために必要なものとして
照明器具にカーテン クーラーなどの空調工事や
ネットやケーブルテレビなどがあれば 当然費用も発生します。

 

・・・ 実は まだ終わってません。(@_@) 

 

現場で必要な費用。
工事の前の近隣あいさつのためのちょっとした手土産費用。
地鎮祭 上棟式 竣工式のための費用であったり
工事中の職人への差し入れ費用など。
ただ これらも 地鎮祭だけをする方もおられたり
どちらもされない方もおられたり まちまちです。
職人への差し入れも お断りする会社も多いのも現実です。
 

冒頭でいいました 商品と表現した 住宅ローンに関する費用。
ローンを借りる際の手数料。これも銀行や商品によって違いますので
ご確認が必要です。

次に保証料。連帯保証人がいない場合に保証会社に支払うものです。
別途支払いが発生しないで金利が少し上がるものもありますので
これも 銀行などにご確認ください。

あと あなたが万が一の時のための団体保証生命保険特約料
いまでは 死亡だけではなく、高度障害になった場合にも備えられています
これらは ローンの金利に含まれているケースが多いですが ご確認を。

銀行が担保となるあなたの家に付ける特約火災保険料。
銀行は当然のことながら ことごとく取りこぼしがないように
全てにおいておさえています。住宅の火災による被害に備える損害保険です。

 

ローンを借りるとなれば、銀行は登記します。
その費用も必要となります。
建物表示登記に土地所有権移転登記に建物所有権保存登記に
抵当権設定登記費用が必要となります。
もし 既存家屋を解体するのであれば、既存家屋の滅失登記
費用も必要となってきます。
これらはおもに 土地家屋調査士や司法書士への報酬となります。

 

もし あなたが建替えということであれば・・・

仮住まいの費用がまず必要となります。 それ以前にその仮住まい場所を
探さなければいけません。
もちろん 短期間に旧家屋から仮住まいへ 仮住まいから新居へと
2度の引っ越しが必要となります。
仮住まいによっては 荷物が入りきらない場合
トランクルームに預けるということもあります。

 

・・・ 以上です と言いたいのですが まだ必要な費用があります。

 

家を建てるとき 建てた後になんだかんだとかかる税金。
特に建てた後に発生する税金は 賃貸時には考えもしなかった
家のローンの支払いに上乗せさとなる支払いもありますので
支払い計画をきっちり組まれることが必要です。
とかく 家を販売している営業マンが 支払い計画の際
あまり触れないところですので よりご注意ください。

  

取得までにかかる税金は、当たり前の消費税。
その他に土地購入の際の売買契約書、工事を請け負う会社と
交わす請負契約書、住宅ローンを借りる銀行などと交わす
金銭消費貸借契約書に収入印紙を貼ります。

一番額面的に多い1000万越5000万以下では、売買契約の印紙代
1万5千円含めて5万円ほどとなります。

登録免許税として、土地・建物を取得、新築した時に必要な
土地所有権移転登記や所有権保存登記

 ■土地所有権移転登記  不動産評価額×1% 

 ■所有権保存登記  住宅(50u以上)不動産評価額×0.15%

※建物評価額は 各管轄法務局で「新築建物価格認定基準」を参照ください。

ローンを借りたときに必要な抵当権設定登記が必要となります。
 ■抵当権設定登記  住宅ローン額×0.1%


ご覧のようにこれらの税額は、不動産の評価額や借入額でちがってきます。

 

他に入居した後に 不動産取得税がかかりますし、その他に
固定資産税や都市計画税などが課税されます。

  

いかがですか?

 

これらの諸費用は、もちろん様々なケースにもよりますが
家づくりの本などを見ると 新築の場合 3−5%必要である
と書かれているものが 多いです。

実際 こう並べてみると事務的に計上されていくように感じますが
支払先も支払う相手も違ったり、概算額を出して精算されるという
カタチであったりするので、あなたは当事者になると『なんだかんだ
と費用がかかるものだなぁ〜』と感じるぐらいで具体的に把握できる
方は少ないのですが、当然 結構な費用がかかるので あなたは
やはりある程度は理解されていたほうがいいです。 

もちろん 税金はとられるばかりではなく、住宅ローン控除制度により、
あなたの所得税の還付され戻ってくる税金もあります。

最後に これらをまとめました 家づくり資金計画書を
プレゼントいたしますので メールでお問い合わせください。
 
 
 
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